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小心"被破产"!500万买的房子,十五年后被判合同无效倒赔7000万

近日,法律学术公众号"法客帝国"发表了这样一个案例:开发商破产后,未取得房产证但已实际占有房屋的购房者,是否享有取回权?

原文表述很学术,大概经过是,购房人徐某在2008年初,以正规渠道全款购买一处房产,并将其返租给开发商泰丰房地产公司的物业公司-鸿坤国际大酒店经营使用。

隐患在于,这期间,泰丰房地产公司一直以各种理由推拖未去办理房屋产权登记手续。后徐某陆续得知,自己一直出租的房产,开发商未去办理产权证,甚至土地使用权都已被查封,随一纸诉状将泰丰公司告上法庭。本次诉讼的结果是法院判决双方《商品房买卖合同》有效,法院解除了徐某与泰丰房地产公司及鸿坤国际大酒店的租赁合同,执行法官亲手将徐某的房屋从鸿坤国际大酒店移交给徐某。

直到2015年,泰丰房地产公司拖欠巨额债务开始了破产清算,徐某的自家房子被划归进破产资产。万般无奈,徐某被迫又起诉,请求行使对自家正在使用房屋的取回权。

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定:"尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产,不属于破产财产"。据此,徐某完全有理由也有把握守住自己的房产。

出人意料的是,案件经过北京第二中级法院一审、北京市高级法院二审、最高人民法院再审后,徐某的诉讼请求却被驳回,三级法院均认为徐某不享有取回权!理由是双方赖以签订《商品房买卖合同》的预售许可证过期了,所以法院认为预售许可证过期就等于没有预售许可证,徐某的《商品房买卖合同》就是无效的,因此她主张行使取回权是缺乏法律根据的。

那么问题来了,从"预售许可证过期"的情况来看,说明泰丰公司当年的确曾有预售资质,那徐某的合同自然也是合法的。如果合同无效,明知预售许可证过期,还继续卖房的泰丰公司,是否涉及了刑事诈骗?毕竟徐某支付的购房款是真实不打折扣地进入到了泰丰公司的账户。

另外,眼下这处房屋价值几何?最终会归谁所有?在吃瓜群众带着这几点疑问搜相关报道时,发现这个事件还有很多不同原告的诉讼版本,相同的是被告均为泰丰房地产及其关联的物业公司鸿坤国际大酒店有限公司(下称"鸿坤酒店")。其中以市民黄先生的版本最为曲折离奇。

曲折的是这宗官司持续了15年之久;

离奇的是,原告变被告,购房人黄先生在花了540万+买房之后,钱房两空不说,还被诉长期非法占用他人房屋,要求其赔偿7000万!!

至此,笔者原本就薄弱的法律常识隐隐呈现土崩瓦解之意。

众所周知,以北京目前的房价,500万也就是五环一套品相普通的两居室价格,但在2005年,CBD的豪宅也是可以随便买上它五六百平的,2005年,黄先生这500多万在西客站寸土寸金之地,一次性全款买了鸿坤国际大酒店8套房子,当时叫中国企业家大厦。

公开资料显示,鸿坤国际大酒店是西客站整体配套工程中最具规模的物业之一,由北京泰丰房地产开发有限公司开发建设,总投资7.5亿元人民币,2005年3月份交付使用,拥有完善的系列配套设施及全方位的尊贵服务,让顾客享受快乐,享受美丽,享受生活。

想必黄先生当时也是快乐地从开发商手上全款购置了这8套商务公寓,并返租给鸿坤酒店,想以未来的投资收入让自己生活变得更加美丽。没想到交房几年后,开发商竟迟迟不办理房屋产权证,而鸿坤酒店也不能及时支付租金。从2009年到2012年期间,黄先生多次将两家公司(最终受益人实为一人)诉至法院,皆为胜诉。

注意这里,黄先生在2012年前,与泰丰房地产的几场官司均为胜诉,包括他要求开发商办理房产证、以及开发商未及时办理需要支付违约金等一系案件中,黄先生的权利都得到支持,生效判决书认定:双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。

但来到2015年6月,即上文提到的,泰丰房地产不能清偿到期债务,并且明显缺乏清偿能力,被申请进行破产清算时。同样的,黄先生也是要求行使取回权,将自己的8套房子排除在破产财产之外。

黄先生的申请被驳回了,原因无二:在签订《商品房买卖合同》时,开发商的预售许可证已过期,因此,案涉《商品房买卖合同》视为无效。

两个几乎一模一样的案例区别在于,案例一中徐某购房时间在2008年初,而黄先生的购房时间是2005年底,关键之处都在于,泰丰房地产的预售证有效期。

为此,黄先生特申请向北京市建委查询,结果显示:涉案房屋所在项目"中国企业家大厦",预售许可证有效期截止于2006年7月30日,换句话说,黄先生签订购房合同的2005年12月9日,该房屋预售证并未过期。

黄先生购房合同签名日期页截图、住建委回复"鸿坤国际大酒店预售证截止日期"告知书

另一方面,鸿坤国际大酒店2005年就已竣工交用并试营业,目前租用该项目注册的公司近150家,可以说已具有产权证的办理条件,泰丰房地产究竟是出于什么原因,始终未能拿到产权证呢?

又或者,根本没想办理。

企业征信网站显示,泰丰房地产累计涉及法律诉讼520起,其中135起为司法案件,历史被执行人信息上百次。

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