本报记者 李未来 于玉金 北京报道

近期业绩一路报喜的荣盛房地产发展股份有限公司（简称：荣盛发展002146.SZ）并没有表面上看起来那么光鲜，由于扩张激进，荣盛发展身背1623亿元债务，资产负债率达84.68%，主营业务房地产毛利率也出现下滑。

近年来，荣盛发展开始产业转型，布局大健康产业，2017年荣盛发展控股子公司荣盛康旅获得多个健康旅游项目，实现营业收入31.32亿元，不过仅贡献4468万元净利润，转型之路还很漫长。

负债率达84.68%

4月份，荣盛发展接连公布了2017年年度和2018年第一季度业绩报告，两份报告业绩都很亮眼。2017年，荣盛发展营业收入为387亿元，同比增长26.39%，净利润为57.6亿元，同比增长38.88%，经营活动产生的现金流量三年来首次转正，同比增长161.54%。2018年第一季度，荣盛发展营业收入为69.84亿元，同比增长36.67%，净利润同比增长31.13%。

这得益于荣盛发展近年来的土地扩张。记者梳理发现，2015-2017年荣盛发展共获得约270宗土地，规划权益建筑面积2803.18万平米。其中2017年在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地146余宗，规划权益建筑面积1108.82万平米。截止到2017年底，荣盛发展土地储备建筑面积3495.21万平米。荣盛发展方面表示，这一体量可满足3年左右的开发需要。

2017年激进拿地的势头延续到了2018年。公告显示，1-4月，荣盛发展在焦作、张家口、秦皇岛、宜春、嘉兴、石家庄、徐州等地获取十余宗土地，共花费约54.3亿元。

不过，在激进扩张背后，是荣盛发展居高不下的债务水平。

截止到2017年底，荣盛发展总负债为1623.53亿元，2016年末总负债为1205.36亿元，同比增长34.69%。2017年，荣盛发展资产负债率84.68%，同比增长1.98个百分点。

2017年荣盛发展新增融资470.58亿元，超出年度计划，其中银行贷款208.98亿元、统借统还100.07亿元、信托融资96.71亿元、中期票据29亿元、资产支持证券化15.40亿元、PPN5亿元、其他15.42亿元。2017年其财务费用约2.22亿元，同比增长244.14%。

另外，2017年荣盛发展短期借款为106.51亿元，一年内到期的非流动性负债分别约为111.42亿元。也就是说，2018年荣盛发展要面临217.93亿元的偿债压力。

尽管2017年荣盛发展经营活动产生的现金流量净额首次“转正”，但其2018年第一季度经营活动产生的现金净额却仍然为负，且大幅下滑。公告显示，2018年第一季度，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额约为-33.55亿元，同比降低315.66%。

值得一提的是，截止到2018年3月底，荣盛发展股东质押股份约18亿股，约占其总股本41.53%。其中第一大股东荣盛控股股份有限公司质押约14.6亿股股份，占其所持股份94.19%，第二大股东荣盛建设工程有限公司质押3.3亿股股份，占其所持股份55%，第三大股东耿建明质押股份1.6亿股，占其所持股份2.9%。

康旅业务回报甚微

在4月份举行的业绩发布会上，荣盛发展副总裁兼董事会秘书陈金海表示，“作为一个近20万亿的巨大规模的行业，房地产能够支撑众多巨型企业。荣盛发展目前的规模，在这样的市场还是小块头”。

2017年荣盛发展销售金额为679 亿元，在克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜上排名26位，与2016年的排名持平。不过，随着近几年行业集中化程度提高，2017年销售额超过千亿的房企已达到17家，其中销售额超过3000亿元的房企为6家，有3家房企销售额超过5000亿元。而2016年千亿级房企只有12家，没有一家房企销售额超过5000亿元。

不少房企销售额成倍增长，与之相比，荣盛发展700亿元左右的销售额确实只是“小块头”，其32.61%的增长率也并不算高。

激烈的市场竞争，激进的土地扩张，导致业务成本提高，荣盛发展的主营业务房地产毛利率出现下滑。据2017年年报显示，2017年荣盛发展房地产业毛利率为27.16%，同比下降1.26个百分点。同时，荣盛发展的大本营河北地区的营业收入也下滑6.75%。

而荣盛发展似乎早已不满足于房地产业务，2015年，荣盛发展加大了在生态旅游、养老养生、产业新城以及互联网等领域的投资，设立了荣盛康旅投资有限公司、河北荣盛兴城投资有限责任公司、四众互联(北京)网络科技有限公司，试图打造“大地产、大健康、大金融 以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局。

不过，其转型之路还很漫长，尽管其大健康项目进展迅速，但目前回报甚微。

2017年，荣盛发展旗下负责拓展大健康业务的子公司荣盛康旅签约金额为47.61亿元，营业收入31.32亿元。然而仅仅贡献4468万元的净利润。对此，荣盛发展财务总监景中华表示，文旅地产的结算毛利不低，净利润较低原因是前期投入较大。

据记者不完全统计，2017年荣盛康旅新获取项目22个，主要分布在河北区域，此外还包括海外项目。2017年5月，荣盛康旅与捷克南摩拉维亚州（JMK）签订了《相互合作协议》，拟在该地建设一个面积超过6万平米的中医中药温泉度假疗养中心，预计投资金额5.68亿元。

据荣盛发展总裁刘山介绍，2017年荣盛康旅签约30余个文旅项目，其中已经投入运营或销售的有秦皇岛、神农架、海南香水湾、黄山太平湖、承德兴隆、邢台内丘等项目。

由于康旅板块业务开发周期长、回报慢的特点，荣盛发展需要较长时间才能获得回报，而已签约的项目还要持续投入，这将考验荣盛发展的融资和偿债能力。据2017年年报显示，2018 年荣盛发展计划新增信贷融资 600亿元。