本报记者 袁晓澜 于玉金 北京报道

近日，上海大发地产集团（下称大发地产）在港交所披露招股文件，谋求在香港上市。然而，拥有超高的负债率、极高的借款利率和极低净利润率，运营情况并不理想的大发地产为何急于赴港上市？

财务情况恶化

根据招股文件显示，大发地产2015年至2017年的营业收入分别为6.77亿、6.57亿及44.14亿元，对应的净利润分别为5342万元、2186万元、1.52亿元，净利润率分别是7.9%、3.3%、3.4%。根据中银国际统计，A股房地产上市公司平均净利润率为11.7% ，而大发地产的净利润率却大大低得行业平均水平，甚至赶不上一般的银行理财产品。

虽然2017年营业收入同比571.8%，这得益于2017年交付面积增长了2倍和房价的提升，2015至2017年，大发地产销售物业的平均售价分别为4192元／平米、4258元／平米，13639元／平米。但面对如此好的市场行情，大发地产的净利润率却没有得到大幅提升，同时净资产负债率持续高位，这不禁让人觉得匪夷所思。

在招股文件中，披露了大发地产居高不下的净资产负债率。2015至2017年，大发地产净资产负债率分别高达196.5%、150%和269.8%，而A股上市房企平均净负债率为78.9%，大发地产的净负债率远远高于行业平均水平，这对于年销售规模不足百亿的房企来说，其资金紧张程度可见一斑，糟糕的财务状况也成为悬在公司发展头上的达摩克利斯之剑。

在融资方式上，大发地产借贷的渠道主要为银行、金融机构和信托。银行的借贷成本是最低的，但大量金融机构和信托的借款拉高了大发地产的借贷成本，包括中航信托、中国华融、平安信托等机构均与大发地产有合作，借贷成本介于8.5%——12.9%之间。根据中信建投研究发展部的统计，2017年重点上市房企的融资成本位于4.5％-7.5%之间，而大发地产以往的有效利率分别为10.1%／9.3%／10.1%，高出行业不少，也意味着大发地产借款时要付出比行业高近一倍的利息。

根据招股文件，2015至2017年大发地产融资成本分别为1.02亿元／1.15亿元，1.24亿元，其近3年的平均净利润为7576万元，两者对比，企业挣的钱还没有付给借贷机构的利息多，高额的融资成本正不断侵蚀着大发地产的利润。

这或许是大发地产在公司处于微利状态下，仍急于上市、急需调整财务结构的原因。大发地产此次上市将为正在开发的两个项目融得建设成本，偿还部分借款，补充日常运营资金。

低土储却欲冲刺千亿？

近日，大发地产官网无法登陆，公司其实已有22年历史。大发地产1996年成立于浙江温州，2001年将总部迁到上海。

从大发地产公布的股权架构来看，这是一家典型的家族企业。其中，葛和凯、葛一旸父子通过各自全资持有的公司及参股公司，分别持有大发74.6%与24.2%的股权，葛一旸目前还担任大发地产的执行董事兼董事会主席。其余两位控股股东金林荫与葛和鸣，虽持股比例不高，但也均来自葛和凯家族，分别为葛和凯的妻子与弟弟。而担任副总裁的葛律则为葛一旸的堂兄。

或许为了改善财务状况，或许在去年销售业绩大幅增长背景下信心大增，低调了20多年的大发地产准备发力。今年年初，大发地产请来了廖鲁江担任首席执行官，并在4月向港交所提交招股文件谋求上市。廖鲁江拥有过11年房地产领域经验，曾在龙湖地产任职人力资源副总经理及该集团人力资源总监，在世茂房地产担任首席营运总裁，负责世茂房地产的企业运营管理、人力资源、信息系统及行政支援工作。

来到大发地产的CEO廖鲁江不久前曾对外表示，大发地产计划冲击千亿，并提出了五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制。

不过，大发地产虽然早早把总部迁到上海，却并未向从福建迁到上海发展的闽系开发商一样积极向全国扩张做大规模。大发地产业务主要集中在长三角地区，截止2018年2月28日，大发地产拥有24个项目组合，包括20个住宅项目、3栋商业综合楼及一个办公楼层。这24个项目中，5个位于上海，19个位于江苏、安徽合浙江省，共计土地储备面积172.03万平米。

如此少的土地储备，恐怕还难以支撑千亿的梦想。

不管野心与实力是否相匹配，这家名不见经传的房企都在此次上市过程中引起了关注。

直到记者发稿前，仍未收到大发地产方面的采访回复。